داعمًا لحوكمة القطاع العقاري وحفظ حقوق الأطراف ذات العلاقة، ومنح عقود البيع والتأجير علي الخارطة موثوقية عالية،طرحت الهيئة العامة للعقار بنود نظام وافي الجديد لبيع وتأجير مشروعات عقارية علي الخارطة، لذا وجب علي كل متحمس وساعي لبيع وتأجير المشرعات العقارية الاطلاع علي بنوده اولا
المادة الأولى:
يقصد بالكلمات والعبارات الآتية -أينما وردت في هذا النظام- المعاني المبيّنة أمام كل منها، ما لم يقتضِ السياق غير ذلك:
النظام: نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة.
اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام.
الجهة المختصة: الجهة المختصة بتطبيق أحكام النظام، التي يصدر بتحديدها أمر من رئيس مجلس الوزراء.
المسؤول: المسؤول الأول في الجهة المختصة.
المشروع العقاري: مشروع عقاري يراد تطويره لبيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات عقارية على الخارطة، قبل البدء في تنفيذه أو في أثناء أعمال الإنشاء والتطوير بحسب التصميم أو المخطط المتفق عليه.
حساب الضمان: حساب بنكي خاص بالمشروع العقاري، تودع فيه المبالغ التي دفعها الممولون للمشروع العقاري، أو المشترون، أو المستأجرون من المشروع.
التطوير العقاري: تشييد المشروعات العقارية السكنية أو التجارية أو المكتبية أو الخدمية أو الصناعية أو السياحية أو غيرها.
المطور: الشخص ذو الصفة الاعتبارية المرخص له بمزاولة نشاط امتلاك العقارات أو استئجارها من أجل تطويرها وبيعها أو تأجيرها بحسب الأحوال، ويشمل المطور الرئيس والفرعي.
المطور الفرعي: الشخص ذو الصفة الاعتبارية المرخص له بمزاولة نشاط امتلاك العقارات أو استئجارها من أجل تطويرها وبيعها أو تأجيرها بناءً على اتفاق مع المطور الرئيس.
الوسيط العقاري: شخص طبيعي أو اعتباري، مرخص له بممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية وفقاً للأحكام النظامية.
المكتب الاستشاري: مكتب هندسي استشاري مرخص له من جهة الاختصاص، اعتمدته الجهة المختصة للمشروع العقاري.
المحاسب القانوني: شخص مرخص له من جهة الاختصاص، اعتمدته الجهة المختصة للمشروع العقاري.
سجل قيد المطورين: سجل تقيد فيه أسماء المطورين المؤهلين لتطوير وبيع وتأجير المشروعات العقارية المرخص لهم من الجهة المختصة بمزاولة نشاط التطوير العقاري في المملكة.
الوحدة العقارية: الجزء المفرز من العقار، الذي يبيعه أو يؤجره المطور للغير.
الجزء المشاع: الجزء المشترك بين ملّاك الوحدات العقارية في المشروع العقاري.
المادة الثانيةتسري أحكام النظام علي ما يلي:
1- نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، تسلم فيه مبالغ من المشترين، أو من المستأجرين، أو من الممولين للمشروع العقاري.
2- نشاط بيع وتأجير المشروعات العقارية التابعة للجهات الحكومية علي الخارطة بما يتفق مع طبيعتها وفي حدود ما تتضمنه اللائحة.
المادة الثالثة تنص علي الآتي:-
لا يحق لأي مطور عقاري مزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية علي الخارطة إلا إذا كان مقيداً في سجل قيد المطورين، ولا يحق الإعلان عنها في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، ولا إقامة معارض لها والدعوة إليها؛ إلا إذا كان المشروع العقاري مرخصاً له من الجهة المختصة؛ وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
المادة الرابعة تتولي الجهة المختصة وفقاً للنظام ما يلي:
1- الإشراف علي المشروعات العقارية، بما في ذلك إصدار التراخيص اللازمة لها، ومتابعة تنفيذها، والرقابة والتفتيش عليها. ويجوز للمسؤول إسناد بعض تلك المهمات إلي القطاع الخاص، وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
2- إعداد قاعدة بيانات للعموم خاصة بالمشروعات العقارية المرخص لها وفق النظام. وتحدد اللائحة البيانات الواجب تضمينها في قاعدة البيانات.
3- إعداد سجل خاص يسمي (سجل قيد المطورين). وتحدد اللائحة ضوابط وإجراءات القيد.
المادة الخامسة:
للجهة المختصة أن تطلب من المطور -إذا رغب في تسويق المشروع العقاري من خلال وسيط عقاري- تزويدها بنسخة من الاتفاقية المبرمة مع الوسيط العقاري، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
المادة السادسة تنص علي الآتي:-
1- يجب علي المطور الراغب في بيع أو تأجير مشروعات عقارية علي الخارطة -بعد قيد اسمه في سجل قيد المطورين- أن يقدم طلباً إلي الجهة المختصة للحصول علي الترخيص الخاص للمشروع العقاري مشفوعاً بما يلي:
أ- نسخة من السجل التجاري ساري المفعول، الذي يسمح له بمزاولة نشاط التطوير العقاري.
ب- شهادة عضوية الغرفة التجارية.
ج- نسخة من السجل الائتماني من شركة مرخص لها من الجهة المختصة بالخدمات الائتمانية.
د- رخصة بناء للمشروع العقاري سارية المفعول.
هـ- صك تسجيل الملكية (ساري المفعول) للعقار المراد تطويره.
و- نسخة من الاتفاقية المبرمة بينه وبين مالك الأرض أو مالك منفعتها بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
ز- نسخة من الاتفاقية المبرمة بين المطور الرئيس والمطور الفرعي -إن وجدت- بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
ح- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية التي اعتمدتها الجهات المختصة.
ط- نسخة من العقد المبرم بينه وبين المكتب الاستشاري، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
ي- نسخة من العقد المبرم بينه وبين المحاسب القانوني، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
ك- دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع العقاري من مكتب استشاري تتضمن: تكاليف المشروع العقاري التقديرية، وأوجه الصرف اللازمة عليه، والتدفق النقدي له، والمدة الزمنية المتوقعة لتنفيذه.
ل- تعهد منه ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري خلال (ستة) أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص.
م- نموذج عقد بيع بينه وبين المشتري ومواعيد تسليم المبيع محددة باليوم بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة وغير متعارضة مع أحكام الشريعة الإسلامية.
ن- اتفاقية فتح حساب ضمان بينه وبين بنك مرخص له في المملكة، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
وللجهة المختصة إضافة أو تعديل بعض الشروط.
2- تبت الجهة المختصة في الطلب خلال (ثلاثين) يوماً من تاريخ استكمال المستندات المطلوبة، وإذا انقضت تلك المدة دون البت عُدَّ ذلك موافقة علي الطلب. وفي حال رفض الجهة المختصة للطلب فيجب أن يكون القرار مسبباً.
وعلي الجهة المختصة أن تضع الاشتراطات اللازمة للموافقة علي المشروع العقاري في كل مراحله، وتبيّن تلك الاشتراطات في اللائحة.
اما المادة السابعة تنص علي الآتي
للجهة المختصة -في سبيل تحقيق أهداف النظام وعند الاقتضاء- قيد الشخص الطبيعي في سجل قيد المطورين والترخيص له بمزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية علي الخارطة؛ وفق ضوابط تحددها اللائحة، علي أن تشتمل علي سقف محدد لحجم المشروع العقاري، وعلي عدد محدد من المشروعات العقارية التي يسمح له بتنفيذها سنوياً، وذلك وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
المادة الثامنةتنص علي الآتي
دون إخلال بأحكام نظام التسجيل العيني للعقار؛ علي الجهة المختصة عند إصدار الترخيص الخاص للمشروع العقاري، طلب إجراء التأشير علي صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره (لدي الجهة المختصة بالتوثيق) بعدم التصرف في ملكيته إلي أن تستكمل أعمال التطوير العقاري، ولا يرفع التأشير عن صك تسجيل الملكية لذلك العقار إلا بعد موافقة الجهة المختصة. وتحدد اللائحة الحالات التي يرفع فيها التأشير بعدم التصرف. وللمتضرر من قرار الجهة المختصة التظلم أمام اللجنة المنصوص عليها في المادة (الحادية والعشرين) من النظام.
المادة التاسعة تنص علي الآتي
ينشأ حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع عقاري، ولا يُفعَّل إلا بعد الحصول علي الترخيص الخاص للمشروع العقاري والتأشير علي صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره.
المادة العاشرة تنص علي الآتي
1- يكون حساب الضمان مخصصاً لأغراض الصرف علي المشروع العقاري المرخص له فقط، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لمصلحة دائني المطور.
2- إذا حصل المطور أو مالك الأرض علي تمويل للمشروع العقاري المرخص له، فيجب إيداعه في حساب الضمان، ويكون التصرف بمبلغ التمويل وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
المادة الحادية عشرةتنص علي الآتي
يكون الصرف من حساب الضمان بناءً علي وثيقة صرف يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، وفي الحالات الطارئة يجوز الصرف بطلب من الجهة المختصة، وفقاً لما تحدده اللائحة.
المادة الثانية عشرةتنص علي الآتي
يجوز للمطور طلب الصرف من حساب الضمان للمصاريف الإدارية والتسويقية -والمصاريف الأخري غير الإنشائية للمشروع العقاري المرخص له- بنسبة لا تتجاوز (20%) من قيمة الوحدة العقارية المبيعة. وعلي المحاسب القانوني التأكد من ألا يتجاوز مجموع ما يصرف من حساب الضمان للمصاريف غير الإنشائية ما نسبته (20%) من إجمالي قيمة الوحدات العقارية المبيعة.
المادة الثالثة عشرةتنص علي الآتي
يجوز للمطور -بعد موافقة الجهة المختصة- سحب ما يفيض عن التكلفة الفعلية الإجمالية لإنهاء المشروع العقاري وخدماته، بناءً علي تقرير من المقاول والمكتب الاستشاري. علي أن يبقي المحاسب القانوني ما نسبته (20%) في حساب الضمان، إلي حين انتهاء المشروع العقاري.
المادة الرابعة عشرة تنص علي الآتي
يجب على المحاسب القانوني الاحتفاظ بنسبة (5%) من القيمة الإجمالية لتكلفة الإنشاءات في حساب الضمان، أو أن يقدم المطور للمحاسب القانوني ضماناً بنكياً بالنسبة نفسها، وذلك بعد حصول المطور علي شهادة الإنجاز، ولا يصرف المبلغ المحتفظ به في حساب الضمان للمطور إلا بعد انقضاء مدة (سنة) من تاريخ انتهاء المشروع العقاري المرخص له. أو في حال تقديم وثيقة تأمين علي العيوب الخفية للمباني والإنشاءات وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
المادة الخامسة عشرة تنص علي الآتي
يلتزم المطور بتقديم قوائم مالية -يعدها المحاسب القانوني- لكل مشروع عقاري مرخص له؛ إلي الجهة المختصة.
المادة السادسة عشرة تنص علي الآتي
لا يحق للمطور ولا مالك الأرض التصرف في الجزء المشاع من المشروع العقاري المرخص له قبل فرز الوحدات العقارية. ويكون التصرف فيه بعد الفرز وفقاً لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
المادة السابعة عشرة تنص علي الآتي
يحق للمشتري أو المستأجر، أو من ينوب عنهما؛ الاطلاع علي السجلات المحاسبية الخاصة به، وتزويده بنسخ منها، وفقاً لما تحدده اللائحة.
المادة الثامنة عشرة تنص علي الآتي
1- يجوز للجهة المختصة أن تطلب من المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري تزويدها بالمعلومات والبيانات التي ترى ضرورة الاطلاع عليها، ويجوز لها أيضاً أن تستعين بمن تراه للتدقيق في تلك المعلومات والبيانات.
2- يجوز للجهة المختصة طلب تقرير عن سير المشروع العقاري المرخص له من المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري، وفقاً لما تحدده اللائحة.
المادة التاسعة عشرة تنص علي الآتي
1- يجب علي كل من المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري -كل فيما يخصه- إبلاغ الجهة المختصة عن أي مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة يطلع عليها بحكم عمله.
2- إذا ثبت للجهة المختصة قيام المطور أو المحاسب القانوني أو المكتب الاستشاري بارتكاب أي مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة؛ فعليها إبلاغ المخالف بذلك كتابياً وتحديد مهلة له لتصحيح المخالفة، وذلك دون إخلال بتطبيق العقوبات الواردة في النظام في حقه. ويجب على المخالف إشعار الجهة المختصة كتابياً بتصحيح المخالفة خلال تلك المهلة.
3- إذا ثبت للجهة المختصة قيام البنك بارتكاب أي مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة، فعليها إشعار البنك المركزي السعودي بذلك كتابياً
المادة العشرون تنص علي الآتي
1- يلتزم المطور بإنهاء المشروع العقاري في الموعد المحدد لإنجازه. وفي حال التأخر عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية دون سبب خارج عن إرادته؛ فيستحق المشتري تعويضاً مادياً يحدد مسبقاً إن كانت أرضاً مطورة، أو أجرة مثلٍ إن كانت وحدة سكنية.
2- إذا حدث أي ظرف طارئ يترتب عليه عدم إكمال المشروع العقاري المرخص له، فللجهة المختصة -بالتشاور مع المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري للمشروع العقاري- اتخاذ التدابير اللازمة، بما يضمن إكمال المشروع العقاري المرخص له أو تصفيته وإعادة المبالغ المدفوعة للمشروع العقاري؛ وفقاً لما تحدده اللائحة.
3- إذا وقعت مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة، فللجهة المختصة اتخاذ التدابير اللازمة، بما في ذلك إيقاف المشروع العقاري المرخص له إلي حين إزالة المخالفة.
المادة الحادية والعشرون تنص علي الآتي
1- يتولى النظر في مخالفات أحكام النظام واللائحة -عدا المخالفات الواردة في المادة (الرابعة والعشرين) منه- وإيقاع عقوبة الغرامة بما لا يتجاوز (مليون) ريال؛ لجنة (أو أكثر) تُشكل بقرار من المسؤول لمدة (ثلاث) سنوات قابلة للتجديد، وتتكون من أعضاء لا يقل عددهم عن (ثلاثة)، ويحدد قرار تشكيلها من يتولى رئاستها، على أن يكون من المختصين في الشريعة أو الأنظمة، وتصدر قراراتها بالأغلبية، وتكون مسببة، ويعتمدها المسؤول.
2- تحدد اللائحة قواعد عمل اللجنة وإجراءاتها ومكافآت أعضائها.
3- يجوز الاعتراض علي قرارات اللجنة أمام المحكمة الإدارية خلال (ستين) يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
المادة الثانية والعشرون تنص علي الآتي
دون إخلال بحكم الفقرة (1) من المادة (السادسة والعشرين) من النظام، يتولي مفتشون -يصدر بتحديدهم قرار من المسؤول- مجتمعين أو منفردين، ضبط مخالفات أحكام النظام واللائحة، وإثباتها، والتحقيق فيها، وتحدد اللائحة آلية عملهم.
المادة الثالثة والعشرون تنص علي الآتي
يُصدر المسؤول -بقرار منه- جدول تصنيف للمخالفات -عدا المخالفات المنصوص عليها في المادة (الرابعة والعشرين) من النظام- وتحديداً للعقوبات ضمن حدها المنصوص عليه في المادة (الحادية والعشرين) من النظام، يراعى فيه طبيعة كل مخالفة وجسامتها، والظروف المشددة والمخففة لها.
المادة الرابعة والعشرون تنص علي الآتي
دون إخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها نظام آخر، يعاقب بالسجن لمدة لا تزيد علي (خمس) سنوات أو بغرامة لا تزيد علي (عشرة ملايين) ريال، أو بهما معاً:
1- كل من زاول نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية علي الخارطة، أو جمع مبالغ من مشترين أو مستأجرين لعقارات في مشروع عقاري، دون الحصول علي ترخيص.
2- كل من قدم مستندات أو بيانات غير صحيحة لطلب الحصول علي الترخيص للمشروع العقاري.
3- كل من عرض أو أعلن عن بيع أو تأجير عقارات علي الخارطة في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.
4- كل من اختلس أو بدد أو استعمل دون وجه حق مبالغ سُلّمت له لغرض إقامة المشروع العقاري.
5- كل من تسلم مبالغ لغرض حجز أراضٍ أو وحدات عقارية بنيَّة بيعها أو تأجيرها علي الخارطة بحسب الأحوال، ولم يودعها في حساب الضمان.
6- كل محاسب قانوني تعمّد وضع تقرير غير صحيح نتيجة مراجعته للمركز المالي للمشروع العقاري، أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره.
7- كل من صادق من الاستشاريين علي مستندات غير صحيحة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
المادة الخامسة والعشرون تنص علي الآتي
1- للجهة المختصة أن تشطب قيد المطور من سجل قيد المطورين في أي من الحالتين الآتيتين:
أ- إذا لم يباشر الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري المرخص له بعد انقضاء (ستة) أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص، دون عذر مقبول.
ب- إذا تكرر منه تأخير أو تعثر في الإنجاز لعدد من المشروعات العقارية، أو ثبت إخلاله بجودة تنفيذها بصورة ينتج عنها ضرر للمشترين أو المستأجرين.
2- تشطب الجهة المختصة قيد المطور من سجل قيد المطورين في أي من الحالتين الآتيتين:
أ- إذا أشهر إفلاسه.
ب- إذا عوقب لارتكابه أي مخالفة جسيمة لأحكام النظام أو أحكام الأنظمة واللوائح المنظمة لمزاولة نشاط التطوير العقاري في المملكة خلال تنفيذه للمشروع العقاري، علي أن تحدد اللائحة المخالفات الجسيمة.
المادة السادسة والعشرون تنص علي الآتي
1- تتولى النيابة العامة مباشرة التحقيق والادعاء في المخالفات المنصوص عليها في المادة (الرابعة والعشرين) من النظام؛ أمام المحكمة المختصة.
2- تتولي المحكمة المختصة النظر في القضايا الناشئة عن المخالفات المنصوص عليها في المادة (الرابعة والعشرين) من النظام وتوقيع العقوبات بحق المخالفين.
3- للمحكمة المختصة تضمين الحكم الصادر بالعقوبة النص علي نشر ملخصه على نفقة المخالف في صحيفة محلية تصدر في مكان إقامته، فإن لم يكن في مكان إقامته صحيفة ففي أقرب منطقة له، أو نشره في أي وسيلة أخرى مناسبة، وذلك بحسب نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها وتأثيرها، علي أن يكون النشر بعد اكتساب الحكم الصفة النهائية.
المادة السابعة والعشرون تنص علي الآتي
للجهة المختصة أن تتقاضى مقابلاً مالياً لما تقدمه من خدمات بناءً علي أحكام النظام، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
المادة الثامنة والعشرون تنص علي الآتي
يصدر المسؤول اللائحة خلال (تسعين) يوماً من تاريخ نشر النظام في الجريدة الرسمية، ويُعمل بها من تاريخ العمل به.
المادة التاسعة والعشرون تنص علي الآتي
يلغي النظام كل ما يتعارض معه من أحكام.
المادة الثلاثون تنص علي الآتي
يُعمل بالنظام بعد (تسعين) يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
