قامت شركة الأهلي كابيتال بالكشف عن انخفاض تقييمات قطاع الصناديق العقاية المتداولة (ريت) من أنه يزيد من جاذبية عوائد الأرباح لمعظم صناديق الاستثمار العقارية، مقدرة عائد توزيعات الأرباح السنوية للقطاع بنسبة 6.1% لعام 2024، أعلى من 5.9% في عام 2023.
كما وضعت “الأهلي كابيتال” صندوق الإنماء ريت الفندقي والمعذر ريت، كأفضل خيارتها في القطاع مبينة حاليًا، توفر صناديق الإنماء الفندقي والمعذر وبنيان ريت أعلى عوائد أرباح لعام 2024 بنسبة 7.6% و7.2% و7.1% على التوالي. مشيرة الى أن صناديق الاستثمار العقارية المعذر وبنيان (مستويات الرافعة المالية لكل منهما 26.2% و13.8%) قد حافظت على توزيعات أرباحها السنوية ولم تتأثر بارتفاع تكاليف التمويل، مما يعكس توليدًا كافيًا للأموال الأجنبية.
التعرض للصناديق ذات مستويات الرافعة المالية المنخفضة
ووفقا لـ“الأهلي كابيتال” سجل قطاع صناديق الاستثمار العقارية السعودية أداءً ضعيفًا منذ بداية العام، متراجعًا بنسبة 10.7% (مقابل تراجع في المؤشر العام منذ بداية العام بنسبة 0.9%). استمر ضغط أسعار الفائدة المرتفعة في التأثير على أداء أسعار القطاع وتوزيعات الأرباح (بشكل أساسي لصناديق الاستثمار العقارية ذات الاستدانة العالية) حيث وصل معدل الربح إلى التمويل الخارجي وسعر صافي القيمة في القطاع لعام 2024 إلى مستويات منخفضة قياسية تبلغ 16.0مرة و0.77مرة مقابل المتوسطات التاريخية البالغة 18.9 مرة و0.95 مرة، على التوالي.
وتابعت استمر الضغط على أداء القطاع في عام 2024 مع تأثير كبير على صناديق الاستثمار العقارية ذات الاستدانة العالية. سجل صندوق الرياض ريت (أعلى مستوى للرافعة المالية) انخفاضًا كبيرًا منذ بداية العام بنسبة 21.6%، مع انخفاض صناديق الاستثمار العقارية وأرباح الأسهم بنسبة 44.5% و42.0% على أساس سنوي في عام 2023. وكان التأثير كبيرًا أيضًا على صناديق الاستثمار العقارية الأخرى ذات الاستدانة العالية حيث أن غالبية مرافق القطاع يتم تسعيرها بمعدلات عائمة، مما يقلل من FFOs وأرباح الأسهم. نظرًا لأن تخفيضات أسعار الفائدة قد لا تحدث حتى نهاية عام 2024 مع انخفاض تدريجي أكثر بعد ذلك، فإننا نفضل التعرض للصناديق ذات مستويات الرافعة المالية المنخفضة والمكاتب الأجنبية المباشرة الأكثر استدامة.
انخفاض الأصول الأجنبية المباشرة في القطاع
وبحسب التقرير سيتم تداول صناديق الإنماء الفندقي والراجحي ريت بخصم كبير مقارنة بـ P/FFO للقطاع عند 11.0مرة و11.7مرةعلى التوالي، في حين يتم تداول مشاركة ريت والانماء للتجزئة بأكبر خصم على P/MNAV للقطاع عند 0.45 مرة و0.52 مرة على التوالي. . بشكل عام، انخفضت الأصول الأجنبية المباشرة في القطاع بنسبة 10.9% على أساس سنوي في عام 2023، في حين ارتفعت قيمة الأصول المتعددة بنسبة 12.8% (معدلة لصناديق الاستثمار العقارية الجديدة).
وأشارت “نحن انتقائيون في هذا القطاع ونفضل التعرض لصناديق الاستثمار العقارية مع ، انخفاض مستويات الديون مع FFOs المستدامة ودفعات الأرباح، وعوائد وتقييمات أرباح جذابة والتعرض لمحركات القطاع الجذابة بما في ذلك الارتفاع في قطاع السياحة. ولذلك، فإن أفضل اختياراتنا هي شركة الإنماء للضيافة وصناديق المعذر ريت”.
